Nie ulega wątpliwości, że rynek nieruchomości od dłuższego czasu znajduje się w głębokiej fazie znaczącego wzrostu cen posiadłości i lokali mieszkalnych. Ma to związek z szalejącym popytem, który rodzi mnóstwo spekulacji i emocji. Czy mamy wobec tego do czynienia z bańką i tym samym sytuacją podobną sprzed ponad dekady? Czy ceny mieszkań spadną? To główne dywagacje spędzające sen z powiek potencjalnym nabywcom i sprzedawcom lokali mieszkalnych.
Czy ceny mieszkań spadną? Niezbędna wiedza dla kupujących i sprzedających
Bez wątpienia nabycie własnego lokum to cel wielu osób. Zakup mieszkania podyktowany jest m.in. koniecznością zmian wynikających z faktu powiększenia rodziny. Co więcej, duże grono ludzi wychodzi z założenia, iż lepiej spłacać kredyt, aniżeli wynajmować nieruchomość. Dlatego też wiedza czy ceny mieszkań spadną, jest niezbędna, podejmując jakiekolwiek działania. Dotyczą one również potencjalnej sprzedaży lokalu.
Jak przedstawiają się obecne trendy? Wyraźnego wzrostu wartości mieszkań nie zahamowała pandemia koronawirusa. Najwyższe z nich osiągają oczywiście lokale w największych polskich miastach, a także te, które z punktu widzenia inwestycji są szczególnie atrakcyjne.
Największe miasta w Polsce a wzrost cen mieszkań
Które z miast zanotowały największy wzrost cen mieszkań? Na przestrzeni kilku ostatnich lat, jeszcze przed wybuchem COVID-19, szczególne spotęgowanie wartości lokali nowych i używanych odnotowano w Gdańsku i Sopocie. Mowa o blisko pięćdziesięciu procentach. Nie inaczej jest także w przypadku innych dużych rodzimych lokacji, takich jak Łódź, Szczecin, Kraków i przede wszystkim Warszawa. Ceny nieruchomości zwiększyły się także mniej więcej od 25% również w mniejszych miastach – Rzeszowie, Białymstoku czy też Kielcach. Należy zwrócić uwagę, że ceny idą w górę równomiernie, zarówno w przypadku rynku wtórnego, jak i pierwotnego.
Warto zauważyć, że w I kwartale 2020 roku średnia cena za 1 mkw wynosiła 4567 zł. Pandemiczny okres skutkował wyraźnymi skokami i już pod koniec czerwca 2021 roku kwota została wywindowana do 5112 zł. Tak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego.
Czym spowodowany jest wzrost cen mieszkań?
Wiele osób zastanawia się, czy ceny mieszkań spadną. Na samym początku warto przyjrzeć się, co powoduje tak dynamiczny wzrost. Postępujące zmiany na rynku nieruchomości uzależnione są od wielu czynników, które ściśle dotyczą sektora budowlanego. Jak w przypadku wielu innych, ogromne piętno odcisnęła na nim pandemia.
Mowa m.in. o rosnących cenach materiałów budowlanych, a także kosztach robocizny. Przez to firmy budowlane zwolniły nieco tempo, powodując, że rozpędzony popyt na nieruchomości pozostaje niezaspokojony.
To bardzo ważny aspekt, ponieważ ceny nieruchomości zależą głównie od dynamiki, która zachodzi pomiędzy popytem a podażą. Mowa w tym przypadku o dostępności lokali mieszkalnych. Rynek wykazuje znaczące deficyty, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań. To efekt pokaźnych kwot, jakie deweloperzy muszą przeznaczyć, aby nabyć grunty. Dotyczy przede wszystkim największych miast w Polsce.
Czy ceny mieszkań spadną? Deweloperzy mogą na to nie pozwolić
Jak zatem widać, koronawirus ma znaczący wpływ na kształtowanie się wartości nieruchomości. Czy w związku z tym ceny mieszkań spadną w najbliższym czasie? Szanse na to są niewielkie. Ogromne znaczenie ma w tym wszystkim duże nasycenie rynku nieruchomości, co doprowadziło do pogorszenia się koniunktury. W związku z tym duża grupa deweloperów ograniczyła liczbę przeprowadzanych inwestycji.
Z jakiego powodu? Taki ruch pozwala oczywiście zniwelować potencjalny spadek wartości mieszkań. Nie wydaje się, aby znów popełnili identyczny błąd, jak poprzednim razem, kiedy to w 2009 roku na skutek załamania rynku doszło do drastycznego obniżenia cen nieruchomości.
Kolejne projekty realizowane są wobec tego przez deweloperów ze znaczną ostrożnością. Dlatego też na polskim rynku ciężko o nadmiar ofert, który z reguły przyczynia się do spadku cen. Nie brakuje także przeszkód związanych z wyczerpywaniem się gruntów. Tym samym inwestorzy budowlani niejednokrotnie zmuszani są do wykładania większych pieniędzy na zakup m.in. terenów poprzemysłowych, co wymaga jednocześnie znaczących nakładów pracy w celu przystosowania całości do zabudowy.
Nie można też zapominać o stale rosnących wydatkach na realizację projektów budowy mieszkań oraz domów. Chociażby ceny stali zbrojeniowej wzrosły w ostatnim czasie o ponad 40%. Nie bez znaczenia są również idące w górę wynagrodzenia pracowników.
Sytuacja na rynku nieruchomości – czy mamy do czynienia z bańką?
Czy wobec tego można już powiedzieć, że mamy do czynienia z bańką? Mowa w końcu o sytuacji, w której to ceny na rynku nieruchomości osiągają absurdalny poziom. W związku z tym zakupy dokonywane są wyłącznie dlatego, iż nabywcy przekonani o dalszym postępującym wzroście wartości lokali mogą takowy nabyć w celu natychmiastowej sprzedaży po większych kosztach.
Na chwilę obecną nie ma ona jeszcze miejsca. Nie ulega jednak wątpliwości, że branża podąża w tym właśnie kierunku. Ceny nowych mieszkań rosną średnio o 12% w skali jednego roku. Nie można też zapominać o inflacji. Biorąc pod uwagę ostatnie miesiące, ceny wzrosły o 5% względem poprzednich 12 miesięcy. Nic zatem dziwnego, że osoby posiadające oszczędności, w celu zabezpieczenia się inwestują w mieszkania. Co więcej, kredyty hipoteczne są tanie, jak nigdy wcześniej. To duża zachęta dla wszystkich, którzy nie mogą pochwalić się pokaźnymi zasobami pieniężnymi, lecz mają zdolność kredytową.
Powyższe czynniki stwarzają sposobność powstania bańki. Jest jednak druga strona medalu, ponieważ pojawiają się przesłanki, że wkrótce dojdzie do wzrostu stóp procentowych. Czy wówczas ceny mieszkań spadną? Jeśli taka tendencja utrzymałaby się przed dłuższy czas, a stopy byłyby dużo wyższe niż dziś, przyrost wartości mieszkań mógłby zahamować.
Ceny mieszkań a przeciętne dochody i liczba średnich pensji netto
Wszystko to przyczyniło się do dużej dysproporcji pomiędzy cenami mieszkań a zarobkami. Biorąc pod uwagę największe miasta, a przede wszystkim Warszawę, różnica między przeciętnymi dochodami netto jednej pary a średnią ceną 1 mkw przekracza w tym momencie 1000 zł. Jeszcze kilka lat temu było to ponad 100 zł. Daleko jednak do sytuacji z poprzedniej bańki z lat 2007-2008. Wówczas różnica sięgała aż 3764 zł.
Na podstawie danych GUS i NBP można również zobrazować zachodzące zmiany, jeśli chodzi o liczbę średnich pensji netto, które należy przeznaczyć na mieszkanie o łącznej powierzchni 50 mkw. W przypadku największych miast jest to 113 średnich pensji netto. Tutaj również liczba nie jest tak wysoka, jak ponad dekadę temu, gdy wynosiła ona 188.
Polski Ład i zmiany dotyczące rynku mieszkaniowego
Zastanawiając się, czy ceny mieszkań spadną, należy też przyjrzeć się nadchodzącym zmianom, które obejmą wiele dziedzin życia społecznego i gospodarczego. Mowa o Polskim Ładzie. Zadaniem rządowej strategii ma być kompleksowe przezwyciężenie skutków pandemii.
Które elementy programu dotyczą rynku mieszkań? Przede wszystkim gwarancja wkładu własnego do stu tysięcy złotych udzielanej przez Bank Gospodarstwa Krajowego. W grę wchodzi również dopłata do kredytu, która będzie zależna od liczby dzieci. Całość ma być natomiast wypłacana, gdy dziecko urodzi się w momencie jego spłaty. Rząd zagwarantuje też społeczne i rodzinne bony mieszkaniowe, czyli dopłatę przy zakupie mieszkania. Z kolei budowa domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw ma być możliwa bez pozwolenia na realizację projektu.
Czy ceny mieszkań spadną? Jaki wpływ na rynek nieruchomości może mieć Polski Ład?
Jak cała konwencja może wpłynąć na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości? Krytycy wskazują, iż proponowane rozwiązania przełożą się na kolejny wzrost cen, poprzez niezmienną stymulację obrotu mieszkaniami. To z kolei spowoduje dalszy wzrost i tak dużego popytu. W jaki sposób?
Otóż grono dotychczasowych klientów teoretycznie poszerzy się o osoby nieposiadające wkładu własnego. Co więcej, dla dzietnych rodzin będzie to doskonała sposobność, aby nabyć swoje pierwsze lokum lub przeprowadzić się do większego mieszkania. Stwarza to duże ryzyko powstania niedoborów domów i mieszkań, skutkujących kolejną podwyżką cen. Tym samym sam projekt może nie zdać egzaminu podobnie jak Mieszkanie Plus oraz inne programy wdrażane w poprzednich latach.
Nie brakuje również entuzjastów takiego rozwiązania, którzy sugerują, że program nie wiąże się wyłącznie z bezpośrednimi dopłatami do zakupu mieszkania. Biorąc pod uwagę, chociażby daninę do kredytu, beneficjent ma ją otrzymać dopiero w momencie jego spłaty. Tym samym, osoba korzystająca z udogodnienia nie uzyska dodatkowych środków. Co za tym idzie, sprzedający nie dostanie szansy podniesienia ceny nieruchomości. Według teoretycznych założeń Polski Ład ma jednocześnie wykluczać zbyt drogie lokale i posiadłości, poprzez wprowadzenie limitów cenowych.
Uwagę zwracają też domy bez pozwolenia, które mają zaspokoić popyt, prowadząc do obniżki cen lub przynajmniej do utrzymania na stabilnym poziomie. Dużego znaczenia raczej nie będzie tutaj mieć wpływ potencjalnie sporej liczby inwestycji na większą wartość materiałów budowlanych. W ich przypadku mowa o czynnikach niezależnych od popytu, czyli m.in. wszelkich zaburzeniach w produkcji i dystrybucji spowodowanych pandemią.
Inwestycja w mieszkania zabezpieczeniem oszczędności. To nakręci dalszy popyt
Jakie są wobec tego prognozy? Czy jest szansa, aby ceny mieszkań w niedalekiej przyszłości spadły? Klucz do odwrócenia tendencji to zaspokojenie potrzeb Polaków poprzez zwiększenie podaży na rynku. Z co najmniej kilku powodów szanse na to nie są szczególnie duże.
Mowa przede wszystkim o ochronie własnej przed postępującą inflacją. Mając na uwadze praktycznie zerowe oprocentowanie lokat, każdy poszukuje interesującej okazji do inwestycji, która przyniesie niezłą rentowność. Co więcej, światowy kryzys związany z COVID-19 sięgający wielu aspektów życia, sprawił, że ludzie unikają ryzykownych rozwiązań.
Właściwym kołem ratunkowym są właśnie nieruchomości. Doświadczeni inwestorzy długoterminowi doskonale wiedzą, że w niedalekiej perspektywie można liczyć na wzrost wartości mieszkań większy niż sama inflacja. A to tylko jeden z powodów, który przyczynia się do wysokiego popytu na mieszkania.
Ceny mieszkań i rekordowe wyniki sprzedaży deweloperów
Wszystko to odzwierciedla się w rekordowych wynikach sprzedaży uzyskiwanych przez deweloperów. Przykładem jest tutaj I kwartał tego roku, w którym to na największych polskich rynkach wyprzedano 19,5 tysięcy mieszkań. To o 40% więcej niż w IV kwartale 2020 roku. Co więcej, rezultat ten został utrzymany na takim samym poziomie w II kwartale bieżących dwunastu miesięcy. Odnotowano także najwyższy wynik w historii, jeśli chodzi o liczbę decyzji pozwalających na budowę mieszkań. Mowa o blisko 109 tysiącach pozwoleń z pierwszego półrocza 2021 roku.
Nie wszędzie jednak mieszkania wyprzedają się jak na pniu. Doskonałym przykładem jest Warszawa. To właśnie tutaj deweloperzy miewają spore problemy, co wynika m.in. z liczby wydanych pozwoleń na budowę odbiegającej od reguły. Wiąże się to przede wszystkim ze spadającą dostępnością gruntów, a także z trudnościami dotyczącymi procedur administracyjnych.
Pandemia koronawirusa miała przyczynić się do obniżenia cen mieszkań, na co liczyło wielu Polaków. Tymczasem deweloperzy stale podnoszą oferty. Ciężko wobec tego sugerować, aby tendencja miała się odwrócić. Zwłaszcza u progu nachodzących zmian społeczno-gospodarczych budzących sporą niepewność. Nie należy też zapominać, że branża nieruchomości to niezwykle złożony łańcuch. Dużą rolę odgrywają poszczególne ogniwa w postaci pośredników, firm budowlanych, deweloperów, nabywców oraz zachodzące pomiędzy nimi zależności. Dlatego też tym bardziej trudno jednoznacznie ocenić dynamikę kolejnych zmian.