Według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego oraz informacji zebranych od pośredników i deweloperów w ostatnich latach w Polsce systematycznie zwiększa się podaż mieszkań na wynajem. Są one oferowane przede wszystkim przez osoby fizyczne, które chętnie kupują lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Inwestowanie w nieruchomości jest bowiem alternatywną formą oszczędzania. Pozwala też na uzyskiwanie dodatkowych przychodów z wynajmu.
Jak na rynek najmu wpłynęła pandemia?
Rok 2020 zdecydowanie nie był dobrym okresem dla osób, które czerpią zyski z najmu lokali mieszkalnych. Lockdown wywołany pandemią Covid-19 sprawił, że studenci rozpoczęli naukę zdalną i w dużej liczbie wrócili do swoich domów rodzinnych. Podobnie było w przypadku wielu pracowników z zagranicy, którzy do tej pory mieszkali i zarabiali w Polsce. Obostrzenia pokrzyżowały także plany wakacyjne. W roku 2020 wynajem krótkoterminowy nie był więc opłacalną inwestycją. Tym samym popyt na mieszkania na wynajem znacznie się zmniejszył. Ich właściciele musieli obniżyć koszty najmu lub sprzedać lokale, które nie przynosiły już zysków.
Okres dużych spadków na rynku najmu
Na przestrzeni kilku ostatnich lat rynek najmu funkcjonował bardzo dobrze. Tak było aż do momentu wybuchu pandemii koronawirusa. Wówczas ceny najmu lokali zaczęły mocno spadać. Tendencja ta utrzymywała się przez cały rok 2020. Zdaniem ekspertów stawki za lokale średnie i małe spadły nawet o około 10%.
Na ceny najmu mieszkań wpływa oczywiście popyt. Ten w czasie lockdownu znacznie się zmniejszył. Z rynku odeszła bowiem spora liczba wynajmujących, a więc studenci. Kolejną istotną grupą byli zagraniczni lub sezonowi pracownicy. Według GUS w przypadku ogłoszeń o pracę sezonową zanotowano spadek o 30% w stosunku do roku 2019.
Jednocześnie niski popyt na mieszkania na wynajem musiał skonfrontować się z wysoką podażą nieruchomości. W 2020 roku oddano do użytkowania o wiele więcej lokali niż rok wcześniej. Wiele z nich trafiło właśnie na rynek najmu.
Rynek najmu mieszkań w roku 2021 – powrót do normalności?
Obecnie popyt na mieszkania na wynajem ponownie rośnie. W sierpniu 2021 roku tylko w Krakowie odnotowano wzrost zainteresowania najmem na poziomie 36%. Dla porównania we Wrocławiu było to 27%, a w Warszawie 21% w stosunku rok do roku. Dodatkowo nastąpił wzrost cen czynszów o ponad 2%.
Mieszkania na wynajem znowu cieszą się dużą popularnością. Wynajmującym nie przeszkadzają nawet rosnące czynsze. Obecnie za wynajem kawalerki w stolicy trzeba zapłacić średnio 1905 złotych. We Wrocławiu jest to kwota 1652 złotych, w Krakowie 1482 złotych. W Warszawie wynajem dwupokojowego mieszkania to koszt 3009 złotych. We Wrocławiu i Krakowie za podobny lokal trzeba zapłacić odpowiednio 2558 i 1979 złotych.
Co ciekawe, rosną także ceny za wynajem pokojów w akademikach. W Polsce jest obecnie 1,2 miliona studentów. Tymczasem w głównych ośrodkach akademickich do ich dyspozycji jest tylko nieco ponad 80 tysięcy miejsc. W przypadku akademików uczelni publicznych średnia opłata miesięczna to 446 złotych. To oznacza wzrost o 3% w stosunku do roku 2020. W ośrodkach prywatnych jest to 1195 złotych, a więc aż o 19% więcej niż rok wcześniej.
Wynajem dużego mieszkania tańszym rozwiązaniem niż jego zakup
Mimo systematycznego wzrostu stawek najem staje się coraz atrakcyjniejszy pod względem finansowym niż zakup mieszkania na kredyt. Co ciekawe, jeszcze do niedawna to zakup był rozwiązaniem bardziej opłacalnym i to niemal na wszystkich rynkach. Powodem były m.in. rekordowo niskie stopy procentowe. Obecnie, gdy stopy zostały podniesione, kredyty zaczynają drożeć. Warto też mieć na uwadze duży wzrost cen mieszkań.
Dzisiaj sytuacja nie jest jednoznaczna. W przypadku lokali mieszkalnych małych i średnich wciąż bardziej opłaca się ich zakup. Jednak różnica w kosztach nie jest tak duża, jak dawniej. Nieco inaczej wygląda to przy mieszkaniach dużych. Tutaj w większości polskich miast ogólny koszt najmu jest niższy niż rata przeciętnego kredytu hipotecznego. Największa różnica występuje obecnie w Krakowie i Gdyni. Tam za wynajęcie mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych płaci się odpowiednio o 729 i 637 złotych mniej niż wynosi miesięczna rata kredytu.
Spadek rentowności najmu – czy jest się czego obawiać?
Jakie perspektywy ma obecnie rynek najmu w Polsce? Ceny mieszkań rosną obecnie szybciej niż stawki wynajmu. Tym samym rentowność nowych inwestycji w mieszkania do wynajęcia spada. W III kwartale 2021 roku w przypadku zakupu za tzw. gotówkę lokalu o średniej wielkości rentowność netto wynosiła 3,56%. W I kwartale tego roku było to 3,61%. Spadek więc jest, chociaż raczej minimalny. Inaczej wygląda to przy zakupach finansowanych w 50% kredytem. Tutaj rentowność spadła z 3,1 do 2,7%, uwzględniając już wzrost oprocentowania kredytu. Gdyby stopy procentowe jeszcze wzrosty to rentowność dla mieszkań obecnie kupowanych jeszcze mocniej spadnie.
Oczywiście wyliczona powyżej rentowność nie uwzględnia wszystkich korzyści, jakie niesie ze sobą inwestycją w lokal mieszkalny. Nieruchomości z roku na rok są warte coraz więcej. Obecnie w dużych miastach w Polsce ceny są nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż kilka lat temu. Nie ma jednak gwarancji, że tak będzie nadal. W sytuacji, gdy podwyżka stóp procentowych zahamuje inflację czy dojdzie do wzrostu kosztów kredytów hipotecznych, możliwe jest zmniejszenie ogólnego popytu na nieruchomości. To może oznaczać zatrzymanie lub nawet spadek ich cen.
Osoby, które planowały inwestycje w postaci zakupu mieszkania na wynajem z pomocą kredytu, powinny zachować ostrożność. Gdy stopy procentowe mocno wzrosną, opłacalność wynajmu mieszkań zakupionych na kredyt spadnie. Inwestycja może nawet zacząć przynosić straty.
Jak na rynek najmu w Polsce wpłynie Polski Ład?
Obecnie wielu inwestorów opodatkowuje najem na zasadach ogólnych według skali podatkowej 17 lub 32%. Innym rozwiązaniem jest ryczałt na poziomie 8,5% od przychodów poniżej 100 tysięcy złotych i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. W pierwszym przypadku istnieje możliwość odliczenia poniesionych kosztów – czynszu, remontów, odsetek od kredytu itd. W ten sposób można płacić niższy podatek.
Wszystko to zmienić się ma za sprawą tzw. Polskiego Ładu. Z nowych przepisów podatkowych wynika, że docelowo wszyscy wynajmujący mają płacić podatek ryczałtowy. Niekiedy oznaczać to będzie dodatkowy wydatek rzędu kilku tysięcy złotych w skali roku. To przełoży się oczywiście na spadek rentowności inwestycji. Jest to niewątpliwie spora zmiana dla wielu osób posiadających lokale mieszkalne na wynajem. Obecnie jest ich około 750 tysięcy. Na zasadach ogólnych najem rozlicza 140 tysięcy. Na razie zmiany te odsunięto w czasie do roku 2023.
Warto też wspomnieć o programie “Mieszkanie bez wkładu własnego”. Brak konieczności posiadania wkładu własnego na pewno przyspieszy moment kupna własnego mieszkania. To może przełożyć się na spadek popytu na najem. Skróci się bowiem czas wynajmowania lokalu. Nie wiadomo jednak jeszcze, ile mieszkań będzie warunki programu spełniało. Jeśli limity będą bardzo niskie, w praktyce niewiele osób z niego skorzysta. Wówczas sytuacja na rynku najmu nie powinna się znacząco zmienić.
Gdzie jest najdrożej? Rynek najmu w największych miastach Polski
Biorąc pod uwagę najwyższe stawki czynszów, to w rankingu prym wiedzie oczywiście Warszawa. Od wielu lat najdroższą dzielnicą jest Śródmieście. Za mieszkanie jednopokojowe trzeba tam zapłacić średnio 1750 złotych miesięcznie. W przypadku lokalu trzypokojowego jest to już 3300 złotych w skali miesiąca.
Okazuje się, że bardzo wysokie ceny za wynajem mieszkań są także w Trójmieście. Najdrożej jest w Sopocie. Tam za kawalerkę zapłacić trzeba około 1700 złotych miesięcznie, a za mieszkanie z trzema pokojami do 2700 złotych co miesiąc. Nieco lepiej wygląda to w Gdańsku, gdzie jest to odpowiednio 1400 i 2300 złotych w skali miesiąca.
Warto też wspomnieć o Wrocławiu. Najdroższe mieszkania na wynajem znajdują się oczywiście na Starym Mieście. Za lokal z jednym pokojem trzeba tam zapłacić 1600 złotych. W przypadku mieszkania trzypokojowego jest to 2400 złotych miesięcznie. Wysokie stawki zaobserwowano także w dzielnicy Krzyki czy w rejonie Przedmieścia Oławskiego.
Co ciekawe, najwyższą rentowność uzyskać można obecnie z wynajmu mieszkań w Łodzi i Wrocławiu. Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu, oczywiście biorąc pod uwagę największe miasta w Polsce, odnotowano w Warszawie i Krakowie. Zdaniem ekspertów ma to związek ze zwiększeniem podaży. Została ona zasilona mieszkaniami wynajmowanymi wcześniej krótkoterminowo.
Rynek najmu w Polsce na tle Europy
Na przestrzeni ostatnich 10 lat liczba Europejczyków, którzy mieszkają w wynajmowanych mieszkaniach wzrosła z 26 do 31%. W Polsce prywatnie wynajmuje swoje lokale 4% gospodarstw domowych. Tylko 1% z nich korzysta z tzw. najmu instytucjonalnego.
Wydaje się, że europejski sektor mieszkań na wynajem nie dał się pandemii. Zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych tym rynkiem cały czas rośnie. Nie da się ukryć, że sprzyjają temu trendy demograficzne np. rosnąca urbanizacja. Ceny nieruchomości są tak wysokie, że ogranicza to skutecznie liczbę potencjalnych nabywców. W ciągu ostatniej dekady liczba gospodarstw domowych wynajmujących mieszkania wzrosła o 5 punktów procentowych i osiągnęła poziom 31%. Oczywiście w Polsce skala ta jest znacznie mniejsza.
Zdecydowana większość mieszkań na wynajem należy do właścicieli prywatnych. Mają oni jeden lub dwa obiekty, często w różnych lokalizacjach. Najemcy wynajem traktują zazwyczaj jako opcję tymczasową. Zaobserwować można jednak na rynku najmu w Polsce pewne zmiany. Coraz częściej inwestorzy z kraju i zagranicy włączają do swoich portfeli również lokale mieszkalne. Zresztą ceny nieruchomości są obecnie tak wysokie, że wiele osób stać na zakup coraz mniejszego mieszkania. Warto też pamiętać o tym, że osoby młode są bardziej mobilne. Dla nich często wynajem jest najlepszym rozwiązaniem.
Polski rynek mieszkaniowy – krótka charakterystyka
Obecnie aż 84% gospodarstw domowych w Polsce mieszka we własnych nieruchomościach. Tylko 4% wynajmuje lokale od właścicieli prywatnych i instytucjonalnych. 4% rynku to także mieszkania socjalne, a 7% stanowią inne formy zamieszkiwania. Wynajem instytucjonalny to jedynie około 1% całego rynku najmu. Eksperci są jednak zdania, że udział ten będzie z roku na rok coraz większy. Ostatnio na polskim rynku mieszkaniowym miało miejsce zresztą kilka transakcji, które obejmowały także inwestycje w mieszkania do wynajęcia.
Największe możliwości inwestorom daje oczywiście Warszawa. W 2016 roku miał tam miejsce pierwszy zakup nieruchomości mieszkaniowych przez inwestora z zagranicy. Od tego czasu ich liczba systematycznie rośnie. W stolicy średni roczny czynsz za jeden metr kwadratowy luksusowego mieszkania to 996 złotych. Na drugim miejscu pod tym względem znajduje się Wrocław. Tam za metr kwadratowy mieszkania w standardzie prime trzeba zapłacić w skali roku 876 złotych. Podium zamyka Trójmiasto z kwotą 804 złote za metr kwadratowy za rok. Spory potencjał ma w tym przypadku Kraków.
Co dalej z rynkiem najmu w Polsce?
Pandemia koronawirusa wszystkim dała się mocno we znaki. Wydaje się jednak, że dla inwestorów najgorszy okres już minął. Rynek najmu w Polsce ma szansę na duże ożywienie. Studenci wrócili do nauki stacjonarnej, a są oni głównymi odbiorcami mieszkań na wynajem. Największą popularnością cieszą się wśród nich pokoje i kawalerki. Oczywiście trudno jest mówić jeszcze o powrocie do poziomu z roku 2019. Jednak i tak obecnie o wiele łatwiej jest znaleźć najemcę niż rok temu. Można też uzyskać korzystniejszą stawkę za wynajem.
Mimo upływu lat inwestowanie w nieruchomości przez wielu ekspertów uważane jest za najlepszy sposób na ochronę swojego kapitału. Rosnąca inflacja sprawia, że środki trzymane na lokatach tak naprawdę tracą. Rynek najmu w Polsce miało ostatnio pewien zastój, ale inwestorzy i tak pozytywnie patrzą w przyszłość. W końcu ceny nieruchomości nadal rosną.