Zakup własnego lokum to poważna inwestycja, niejednokrotnie na całe życie. Bezwzględnie wymaga wielu przemyślanych decyzji. Zwłaszcza w obecnych czasach, w których na skutek globalnej pandemii koronawirusa, ale i nie tylko, branża mieszkaniowa została wywrócona do góry nogami, a ceny nieruchomości stale rosną. To wszystko przy ciągle niezaspokojonym na nie zapotrzebowaniu. Jak przekłada się to na rzeczywistą sytuację na rynku pierwotnym i wtórnym? Jakie mieszkania sprzedają się najlepiej?
Specyfika rynku pierwotnego i wtórnego
Szalejący popyt na mieszkania sprawia, że najlepsze oferty lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym znikają w mgnieniu oka. Oba posiadają własną specyfikę, która ma niebagatelne znaczenie zarówno przy zakupie, jak i sprzedaży nieruchomości.
Charakterystyka mieszkań deweloperskich
Rynek pierwotny dotyczy nowych mieszkań i domów powstających w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, co daje dużo więcej możliwości, jeśli chodzi o wybór najlepszej inwestycji pod względem terminu jej oddania. Ogromne znaczenie ma wykorzystanie nowoczesnych technologii w niezwykle atrakcyjnej formie architektonicznej. Nowopowstające osiedla spełniają coraz wyższe standardy, co przekłada się na ich estetykę. Takie udogodnienia jak zabezpieczone place zabaw i strefy parkingowe bez wątpienia przykuwają uwagę potencjalnych nabywców. Cała mieszkalna przestrzeń jest natomiast wolna od usterek, a jednocześnie daje spore pole do popisu w jej aranżacji.
Charakterystyka mieszkań wtórnych
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego znajdują się one w posiadaniu innego właściciela – osoby fizycznej lub prawnej. Mowa zatem o inwestycjach „z drugiej ręki” niejednokrotnie generujących dodatkowe koszty związane, chociażby z koniecznością remontu w celu dostosowania nowo nabytych czterech kątów do własnych oczekiwań. Nie można też zapominać o stanie samego budynku, który często wiąże się ze zwiększonymi wydatkami na utrzymanie nieruchomości.
Pod pewnym względem używane mieszkania są jednak bezkonkurencyjne. Chodzi o bogactwo dostępnych lokalizacji, co znacząco ułatwia wybór preferowanego miejsca. Co równie ważne, tuż po dokonaniu transakcji lokal najczęściej jest gotowy do zamieszkania. Wszystkie zawierające się w nim elementy są dostępne w cenie zakupu.
Oba rynki to dwa uzupełniające się segmenty posiadające rzeszę zwolenników, jak i przeciwników, a wybór najlepszego rozwiązania zależy od wielu czynników. Na pierwszy plan wysuwają się oczywiście ceny, które stale rosną i nic nie wskazuje, aby trend miałby się odwrócić. Rodzi się wobec tego pytanie, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej?
Rynek pierwotny a wtórny – jakie mieszkania sprzedają się najlepiej?
Nie ulega wątpliwości, że sprzedażowy sukces dotyczy przede wszystkim mieszkań z rynku wtórnego. To zupełnie odmienna sytuacja niż dekadę temu, gdy dużym powodzeniem cieszyły się oba segmenty. Dziś wybór inwestorów oraz pozostałych nabywców pada głównie na lokale mieszkalne w nowoczesnym budownictwie. Jakie są powody takiego stanu rzeczy?
Problemem są m.in. zbyt przeszacowane ceny. Tym samym inwestycje niejednokrotnie bywają nieopłacalne. Co więcej, atrakcyjność nowszych nieruchomości sprawia, że dużo łatwiej dokonać potencjalnej sprzedaży tuż po jej zakupie. Wobec tego cały projekt inwestycyjny w mgnieniu oka może się zwrócić.
Wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym
Odpowiedź, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej i dlaczego są to lokale pochodzące z rynku pierwotnego, dają bieżące rezultaty dotyczące ilości przeprowadzonych transakcji. Jeśli chodzi o pierwsze dwa kwartały bieżącego roku, odznaczyły się one rekordowymi wynikami sprzedaży mieszkań. Mowa o największych miastach – Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu oraz Trójmieście. W III kwartale sprzedano zaś 15 tysięcy nowych lokali, co wiąże się ze spadkiem o 4,5 tysiąca względem poprzednich trzech miesięcy.
Z kolei mając na uwadze minione cztery kwartały, na największych polskich rynkach sprzedało się niespełna 70 tysięcy mieszkań. To o 4% więcej aniżeli w 2019 roku. Co napędziło sprzedaż? Przede wszystkim niskie do czasu stopy procentowe w porównaniu do poziomu inflacji. Co więcej, stale rosnące ceny potwierdzają, że mogłaby być jeszcze wyższa, gdyby podaż nadążała za popytem.
Wzrost cen lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym
Warto również przyjrzeć się samym cenom. W większości kluczowych miast znacząco wzrosły względem poprzedniego kwartału. Na pierwszy plan wysuwa się tutaj Wrocław i Poznań, gdzie wzrost wyniósł odpowiednio 23% i 19%. W umiarkowany sposób poszybowały ceny w Warszawie (7%), Trójmieście (6%) oraz Łodzi (4%). Dalej jednak są to wartości wyższe od kwartalnej inflacji.
Jeśli chodzi o średnie ceny sprzedanych lokali w ujęciu rocznym, najbardziej wzrosły one w stolicy województwa łódzkiego. Mowa o kwotach o ok. 16% wyższych od tych, które odnotowano w III kwartale poprzedniego roku. W przypadku pozostałych miast podwyżki znalazły się na podobnym poziomie, co rok temu o tej samej porze. We Wrocławiu i Poznaniu wyniosły 10%, zaś w Warszawie, Krakowie i Trójmieście 9%. Sugerując się obecnym tempem wzrostu cen nieruchomości wprowadzonych do sprzedaży, należy być gotowym na roczny skok ich wartości również w kolejnym kwartale.
Przedstawiony wzrost cen ma ścisły związek z kilkoma czynnikami. Kluczową rolę odgrywają rosnące i nieprzewidywalne koszty realizacji poszczególnych przedsięwzięć, na skutek czego deweloperzy są zmuszani do stałego powiększania budżetowych rezerw przeprowadzanych inwestycji. Nie można też zapominać o pojawiających się problemach z uzyskaniem pozwoleń na budowę. Wpływa to na ograniczenie oferty, co z kolei wymusza podwyższenie cen zrealizowanych, lecz wciąż niewyprzedanych nieruchomości.
Wyniki i ceny sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym a kwestia podaży
Wzrost cen i wyników sprzedaży mieszkań wiąże się jednocześnie z problemami dotyczącymi podaży. W ostatnim czasie deweloperzy zdołali sprzedać znacznie więcej lokali mieszkalnych, niż wprowadzili na rynek. Ma to związek z pędzącą inflacją, co skłania kolejnych nabywców do zabezpieczania swoich oszczędności właśnie poprzez inwestycję w mieszkania. Jednakże ich ograniczona liczba powoli zaczyna wpływać na ilość sprzedawanych nieruchomości.
Rodzi się więc pytanie, czy możliwy jest w najbliższym czasie wzrost podaży? Nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Zwłaszcza że istnieją ogromne różnice, jeśli chodzi o poszczególne miasta pod względem liczby rezerw pozwoleń na budowę. Najlepiej przedstawia się sytuacja na poznańskim rynku. Nadwyżka mieszkań z wydanymi w ostatnich latach pozwoleniami sprowadza się do wartości, jaką można uzyskać w trakcie dwuletniej produkcji. Nie tak dobrze, lecz także korzystnie wygląda to w Łodzi oraz Trójmieście. Na drugim biegunie znajduje się natomiast Warszawa. W przypadku stolicy wszelkie zapasy zostały wyczerpane.
Lokale z rynku wtórnego również znajdują swoich nabywców
Duże zainteresowanie przede wszystkim rynkiem pierwotnym wcale nie oznacza, że mieszkania wtórne nie cieszą się wzięciem. Wręcz przeciwnie, lokale mieszkalne z „drugiej ręki” również stanowią obiekty zainteresowań wielu osób. Mowa o tych, którzy na stałe chcą w nich zamieszkać, jak i o doświadczonych inwestorach polujących na tego rodzaju nieruchomości wyłącznie w celu renowacji podnoszącej wartość oraz ich dalszej odsprzedaży z zyskiem.
Co więcej, są one atrakcyjnymi obiektami pod względem dalszego wynajmu. Najczęściej mowa o kawalerkach lub dwupokojowych mieszkaniach, w których za każdy mkw zapłaci się dużo mniej, aniżeli w przypadku lokali z nowego budownictwa. Taki stan rzeczy wiąże się z faktem, iż na wynajmie mieszkań z niższej półki cenowej zarabia się po prostu znacznie lepiej.
Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym a wpływ czynnika ekonomicznego
Przedstawiając, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej, warto jednocześnie rozstrzygnąć, jak ważny jest czynnik ekonomiczny, jeśli chodzi o ich zakup na rynku pierwotnym lub wtórnym. Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim sytuacja finansowa strony kupującej.
Nie ulega wątpliwości, że w przypadku mniejszej zdolności kredytowej i ograniczonych możliwościach finansowych potencjalni nabywcy szukają okazji, aby początkowe nakłady pieniężne nie przekroczyły własnej określonej normy. Mając na uwadze rynek pierwotny, wstępne koszty zazwyczaj są dużo większe. Dotyczą zarówno zakupu samego mieszkania, jak i również jego wykończenia oraz zagospodarowania.
Z kolei na lokale mieszkalne wtórne przeznaczane są mniej pokaźne sumy, by stopniowo je zwiększać, chociażby w celu dokonania remontu i dostosowania przestrzeni do własnych potrzeb i oczekiwań. Dlatego też przed podjęciem ostatecznej decyzji szczególnie ważne jest przeanalizowanie indywidualnych preferencji oraz obecnych możliwości.
Jakie mieszkania sprzedają się najlepiej? Obecne trendy na rynku nieruchomości
Nie ulega wątpliwości, że pandemia koronawirusa w mgnieniu oka wywróciła do góry nogami codzienne funkcjonowanie wielu osób i rodzin. Tryb pracy oraz nauki zdalnej w wielu przypadkach stał się normalnością. Dlatego przy rozważaniu zakupu własnego lokum istotną rolę zaczęła odgrywać możliwość swobodnego połączenia zarówno przestrzeni wypoczynkowej, jak i roboczej. Jakie mieszkania sprzedają się wobec tego najlepiej, jeśli chodzi powyższy aspekt?
Biura nieruchomości zwracają uwagę na ogromny wzrost zainteresowania mieszkaniami oferującymi dostęp do balkonu. Alternatywą są posesje z tarasem lub przestronnym ogrodem, co wiąże się z rosnącą popularnością lokali umiejscowionymi na parterze. Wcześniej nie było to aż tak oczywiste.
Mieszkania ulokowane poza miastem
Stale rosnącym trendem jest ucieczka z niedużych mieszkań w centrum miast do domów znajdujących się na obrzeżach. Dlatego też chętnie wybierane są wolnostojące domy z dala od wielkomiejskiego zgiełku, z których dojazd do śródmieścia nie pochłania dużej ilości czasu. Zainteresowanie tym właśnie kierunkiem najprawdopodobniej utrzyma się przez dłuższy czas. Chociażby ze względu na fakt, iż większość firm stale stawia na pracę w trybie zdalnym, dzięki czemu czynnik związany z zakupem mieszkania jak najbliżej miejsca pracy pozostaje ważny, lecz nie najważniejszy.
Niezmienne oczekiwania nabywców względem metrażu
Pandemia nie zmieniła natomiast oczekiwań co do metrażu mieszkań i liczby dostępnych pokoi. Wśród tych, które sprzedają się najlepiej, wciąż znajdują się lokale o powierzchni mieszczącej się w przedziale od 20 do 40 mkw z jednym, bądź dwoma pokojami. To częsty wybór, na który decydują się również inwestorzy w celu dalszego wynajmu. Ogromne znaczenie ma w tym przypadku odpowiednie rozmieszczenie pomieszczeń oraz funkcjonalność całego mieszkania. Tuż za nimi znajdują się lokale mieszkalne M5 pożądane przede wszystkim przez rodziny z małymi dziećmi.
Sprzedaż mieszkań a ogólna sytuacja na rynku nieruchomości
W związku z tym, że rynek nieruchomości składa się z wielu podmiotów tworzących zespół naczyń połączonych, na którego działania wpływa szereg czynników, kwestia, jakie mieszkania sprzedają się najlepiej, rodzi spore wątpliwości odnośnie do ogólnej sytuacji branży mieszkaniowej. Dotyczą one przede wszystkim cen lokali. Od wielu miesięcy mamy do czynienia z nieustającą tendencją ich wzrostu.
Niezaspokojony popyt na mieszkania sprawia, że ciężko spodziewać się w tym względzie jakichkolwiek zmian. Szansą na spadek jest podniesienie wyjątkowo niskich w ostatnim czasie stóp procentowych, które niewykluczone, że znów pójdą w górę. Siłą rzeczy zmniejszy to zainteresowanie kredytami hipotecznymi.
Jedno jest pewne – przymierzając się do zakupu własnego lokum zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym nie warto zwlekać z podjęciem ostatecznej decyzji. Mowa w końcu o długofalowej inwestycji, a wartość nieruchomości w momencie jej dalszej sprzedaży jak najbardziej może być o wiele większa niż teraz.