Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co warto wiedzieć?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – sprawdź, co powinna zawierać, kiedy warto ją podpisać i na co zwrócić uwagę przed finalizacją transakcji.
Spis treści:
1. Umowa przedwstępna – po co właściwie ją podpisywać?
2. Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna?
3. Zadatek czy zaliczka – to nie jest to samo
4. Umowa przedwstępna a kredyt kupującego – gdzie może pojawić się problem?
5. Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła pisemna?
6. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
7. Co jeśli jedna ze stron wycofa się z umowy?
1. Umowa przedwstępna – po co właściwie ją podpisywać?
Wyobraź sobie taką sytuację.
Masz kupującego na mieszkanie. Cena została ustalona, obie strony są zdecydowane, ale nie można jeszcze podpisać ostatecznej umowy sprzedaży.
Kupujący czeka na kredyt.
Albo trzeba przygotować dokumenty.
Albo sprzedający potrzebuje kilku tygodni, żeby opróżnić mieszkanie.
Albo kupujący najpierw musi sprzedać swoją nieruchomość.
I właśnie w takich sytuacjach pojawia się umowa przedwstępna.
Jej sens jest prosty:
obie strony zobowiązują się, że w określonym terminie zawrą właściwą umowę sprzedaży.
Kodeks cywilny określa ją jako umowę, w której jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, a sama umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy.
To nie jest „umowa na próbę”
Czasami można spotkać podejście:
„Podpiszmy coś, żeby mieszkanie było dla mnie zarezerwowane.”
To nie do końca właściwe spojrzenie.
Umowa przedwstępna może mieć konkretne skutki prawne. Jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może mieć roszczenia wynikające z art. 390 KC. Zakres tych roszczeń zależy m.in. od formy zawartej umowy.
Dlatego nie warto traktować jej jako zwykłej formalności między sprzedającym a kupującym.
Co tak naprawdę ustalamy w umowie przedwstępnej?
Przede wszystkim trzeba jasno określić, co strony zobowiązują się zrobić później.
W praktyce warto zadbać o jasne ustalenia dotyczące między innymi:
- nieruchomości,
- ceny,
- terminu zawarcia umowy sprzedaży,
- sposobu zapłaty,
- zadatku lub zaliczki,
- warunków związanych z kredytem, jeżeli kupujący korzysta z finansowania,
- terminu wydania mieszkania,
- innych istotnych ustaleń stron.
Im mniej miejsca na domysły, tym mniejsze ryzyko nieporozumień.
A co, jeśli jedna ze stron się wycofa?
To właśnie tutaj zaczyna się znaczenie dobrze przygotowanej umowy.
Jeżeli sprzedający albo kupujący bez uzasadnienia uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, przepisy przewidują określone konsekwencje. Przy umowie przedwstępnej spełniającej wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej możliwe jest również dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dlatego przed podpisaniem warto wiedzieć nie tylko:
„Ile dostanę za mieszkanie?”
ale również:
„Do czego dokładnie zobowiązuję się, podpisując tę umowę?”
💡 Wskazówka agenta
Nie podpisuj umowy przedwstępnej tylko dlatego, że „wszyscy tak robią”.
Najpierw przeczytaj ją jak instrukcję całej przyszłej transakcji.
Jeżeli po jej przeczytaniu nie potrafisz odpowiedzieć na trzy pytania:
Co sprzedaję?
Za ile?
Kiedy i na jakich warunkach finalizujemy sprzedaż?
to znaczy, że warto zatrzymać się i wyjaśnić zapisy przed podpisaniem.
Najważniejszy wniosek
Umowa przedwstępna nie jest tylko przystankiem między ogłoszeniem a aktem notarialnym.
To moment, w którym sprzedający i kupujący zamieniają ustne ustalenia w konkretne zobowiązania.
Dlatego nie liczy się tylko to, że umowa została podpisana. Liczy się przede wszystkim to, co dokładnie w niej zapisano.
2. Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna powinna przede wszystkim jasno określać, do czego zobowiązują się obie strony.
Nie chodzi o to, żeby dokument był jak najdłuższy.
Chodzi o to, żeby po jego podpisaniu nie było wątpliwości:
co jest sprzedawane, za ile, kiedy i na jakich warunkach.
Zacznijmy od nieruchomości
W umowie powinno być dokładnie określone, czego dotyczy przyszła sprzedaż.
Nie tylko:
„mieszkanie w Warszawie”.
Potrzebne jest precyzyjne wskazanie nieruchomości – w szczególności jej adresu, numeru księgi wieczystej, powierzchni i innych danych pozwalających ją jednoznacznie zidentyfikować.
Jeżeli razem z mieszkaniem sprzedawane jest miejsce postojowe, garaż czy komórka lokatorska, również warto dokładnie określić ich status i sposób objęcia transakcją.
Cena musi być jasna
To oczywiste, ale właśnie oczywiste rzeczy czasami powodują później problemy.
W umowie powinna znaleźć się konkretna cena sprzedaży oraz sposób jej zapłaty.
Jeżeli część ceny została już przekazana jako zadatek, powinno być jasno określone, jak ta kwota zostanie rozliczona przy sprzedaży.
Nie zostawiajmy takich ustaleń na zasadzie:
„Dogadamy się później.”
Później jest właśnie momentem, w którym najczęściej zaczynają się nieporozumienia.
Termin zawarcia umowy sprzedaży
Umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dlatego trzeba ustalić kiedy ma dojść do finalnej sprzedaży.
Termin powinien być realny.
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, trzeba uwzględnić czas potrzebny na uzyskanie finansowania.
Jeżeli sprzedający musi przygotować dodatkowe dokumenty – również trzeba to wziąć pod uwagę.
Nie wpisujmy terminu tylko dlatego, że dobrze wygląda na papierze. Powinien być możliwy do wykonania.
Zadatek lub zaliczka
Tutaj szczególnie warto uważać na nazewnictwo.
Zadatek i zaliczka nie są tym samym.
Jeżeli strony ustalają zadatek, warto dokładnie określić jego wysokość i sposób rozliczenia.
Kodeks cywilny przewiduje konkretne konsekwencje związane z zadatkiem, między innymi w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron. Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji można automatycznie powiedzieć: „zadatek przepada”. Znaczenie mają również okoliczności i treść zawartej umowy.
A co z kredytem?
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, ten element powinien być szczególnie dokładnie opisany.
Warto ustalić:
do kiedy kupujący powinien uzyskać finansowanie,
co w przypadku odmowy kredytu,
jakie dokumenty lub działania potwierdzają staranie o finansowanie,
oraz jakie są konsekwencje dla obu stron.
To jeden z tych punktów, których lepiej nie zostawiać na później.
💡 Wskazówka agenta
Dobra umowa przedwstępna nie powinna być dla właściciela dokumentem, który tylko podpisuje.
Powinien ją przeczytać tak, jakby następnego dnia miał na jej podstawie przeprowadzić całą transakcję.
Jeżeli pojawia się pytanie:
„A co się stanie, jeśli…?”
to właśnie ten moment, żeby znaleźć odpowiedź w umowie.
Najważniejszy wniosek
Dobra umowa przedwstępna nie musi być skomplikowana. Musi być konkretna.
Cena, nieruchomość, termin, sposób finansowania, zadatek lub zaliczka i warunki finalizacji sprzedaży powinny być dla obu stron zrozumiałe.
Bo im mniej rzeczy pozostawimy domysłom, tym mniej problemów może pojawić się później.
3. Zadatek czy zaliczka – to nie jest to samo
To jeden z tych elementów umowy przedwstępnej, który często jest traktowany jako formalność.
A nie powinien.
Sprzedający słyszy:
„Wpłacę 30 tysięcy przy podpisaniu umowy przedwstępnej.”
I może pomyśleć: pieniądze są pieniędzmi.
Tymczasem trzeba przede wszystkim ustalić, czym ta wpłata ma być – zadatkiem czy zaliczką.
Zadatek daje stronom określone konsekwencje
Jeżeli strony zastrzegły zadatek, zastosowanie ma art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że w umowie ustalono inaczej.
Co do zasady, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może odstąpić od umowy i zadatek zatrzymać, a jeżeli sama go wpłaciła – może żądać jego dwukrotności.
Jeżeli natomiast umowa zostanie wykonana, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny.
To właśnie dlatego zapis dotyczący zadatku powinien być dla obu stron jasny i zrozumiały.
A czym różni się zaliczka?
Zaliczka jest przede wszystkim częścią ceny wpłaconą wcześniej.
Jeżeli transakcja dochodzi do skutku, zostaje rozliczona w ramach ceny sprzedaży.
Jeżeli natomiast sprzedaż nie dochodzi do skutku, sposób rozliczenia zaliczki zależy od podstawy i przyczyny, dla której umowa nie została wykonana, oraz od zapisów zawartej umowy.
Dlatego nie warto używać słów „zadatek” i „zaliczka” zamiennie.
Przykład
Załóżmy, że cena mieszkania wynosi 800 tys. zł, a przy podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący przekazuje 40 tys. zł.
Jeżeli ta kwota została określona jako zadatek, może mieć zupełnie inne konsekwencje niż w sytuacji, gdy strony określiły ją jako zaliczkę.
Dlatego samo stwierdzenie:
„Kupujący wpłaca 40 tysięcy.”
to za mało.
Trzeba wiedzieć, co prawnie oznacza ta wpłata i co stanie się z nią, jeżeli transakcja nie zostanie sfinalizowana.
Nie zakładaj, że zadatek zawsze „przepada”
To ważne.
Często można spotkać bardzo uproszczone stwierdzenie:
„Jeżeli kupujący się wycofa, sprzedający zatrzymuje zadatek.”
Nie zawsze można powiedzieć to w ten sposób.
Art. 394 KC przewiduje również sytuacje, w których zadatek powinien zostać zwrócony, np. gdy umowa zostaje rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Dlatego liczy się nie tylko sam zadatek, ale również przyczyna, dla której umowa nie została wykonana, oraz treść umowy.
💡 Wskazówka dla właściciela
Przed podpisaniem umowy zadaj jedno proste pytanie:
„Czy ta kwota jest zadatkiem czy zaliczką i co dokładnie stanie się z nią, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku?”
Jeżeli nie potrafisz znaleźć jasnej odpowiedzi w umowie, nie podpisuj jej tylko dlatego, że kupujący już czeka.
Lepiej wyjaśnić jeden zapis przed podpisaniem niż spierać się o pieniądze po niedoszłej transakcji.
Najważniejszy wniosek
Zadatek i zaliczka to nie dwa określenia na tę samą rzecz.
Jeżeli przy umowie przedwstępnej przekazywane są pieniądze, warto dokładnie wiedzieć:
ile, za co, w jakiej formie i na jakich zasadach będą rozliczone.
Bo w przypadku problemów z finalizacją sprzedaży właśnie ten pozornie prosty zapis może mieć bardzo duże znaczenie.
Nie podpisuj zapisu o zadatku tylko dlatego, że „tak się robi”. Najpierw sprawdź, co ten zapis oznacza dla Ciebie.
4. Umowa przedwstępna a kredyt kupującego – gdzie może pojawić się problem?
To jeden z ważniejszych momentów, jeżeli kupujący nie finansuje mieszkania z własnych środków.
Sprzedający słyszy:
„Jestem zdecydowany, tylko muszę dostać kredyt.”
I często uznaje temat za zamknięty.
A tak naprawdę dopiero zaczyna się etap, który warto dobrze opisać w umowie przedwstępnej.
Samo „czekam na kredyt” to za mało
Kupujący może być naprawdę zainteresowany mieszkaniem, ale jednocześnie nie mieć jeszcze pewności, czy bank udzieli mu finansowania.
Dlatego w umowie warto jasno określić:
- że zakup będzie finansowany kredytem, jeśli tak jest,
- jaki termin przewidziano na uzyskanie finansowania,
- do kiedy ma dojść do zawarcia umowy sprzedaży,
- jakie dokumenty lub działania mają zostać wykonane przez kupującego,
- co stanie się, jeżeli finansowanie nie zostanie uzyskane.
Nie chodzi o komplikowanie umowy.
Chodzi o to, żeby obie strony wiedziały, co dzieje się w sytuacji, której nikt oczywiście nie chce, ale którą trzeba brać pod uwagę.
A co, jeśli bank odmówi kredytu?
To właśnie tutaj trzeba szczególnie uważać.
Nie można automatycznie przyjąć zasady:
„Bank odmówił kredytu, więc kupujący traci zadatek.”
To zbyt duże uproszczenie.
Znaczenie mają konkretne zapisy umowy, przyczyna niewykonania zobowiązania oraz okoliczności całej sytuacji.
Dlatego jeżeli zakup jest uzależniony od kredytu, warto przed podpisaniem umowy dokładnie ustalić, jak strony chcą potraktować taką sytuację.
Sprzedający również powinien mieć swój termin
Jeżeli kupujący potrzebuje kilku tygodni lub miesięcy na uzyskanie kredytu, sprzedający przez ten czas pozostaje związany ustaleniami.
Dlatego warto odpowiedzieć sobie na pytanie:
Jak długo jestem gotowy czekać?
Jeżeli masz już konkretny plan – na przykład zakup kolejnej nieruchomości, przeprowadzkę albo konieczność spłaty zobowiązania – termin ma dla Ciebie realne znaczenie.
Nie powinien być ustalany wyłącznie pod potrzeby kupującego.
Nie wystarczy zaufać deklaracji kupującego
To nie oznacza, że trzeba traktować każdego kupującego podejrzliwie.
Wręcz przeciwnie.
Chodzi o to, żeby decyzje dotyczące sprzedaży opierać na konkretnych ustaleniach, a nie wyłącznie na deklaracjach.
Jeżeli ktoś mówi:
„Na pewno dostanę kredyt.”
warto wiedzieć, na jakim etapie znajduje się jego finansowanie.
Czy dopiero sprawdza zdolność?
Czy ma już decyzję?
Czy złożył wniosek?
Czy bank wydał decyzję kredytową?
To zupełnie różne sytuacje.
💡 Wskazówka agenta
Jeżeli kupujący potrzebuje kredytu, przed podpisaniem umowy przedwstępnej zadaj mu jedno bardzo konkretne pytanie:
„Co musi się wydarzyć, żebyśmy mogli przejść do aktu notarialnego i do kiedy ma się to wydarzyć?”
To pytanie przenosi rozmowę z poziomu:
„Chcę kupić mieszkanie.”
na poziom:
„Tak wygląda mój realny plan zakupu.”
I właśnie tego potrzebuje sprzedający, żeby świadomie zdecydować, czy proponowane warunki są dla niego akceptowalne.
Najważniejszy wniosek
Kredyt kupującego nie musi być problemem. Problemem może być brak jasnych zasad dotyczących tego kredytu.
Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną, ustal:
ile czasu kupujący potrzebuje, co musi zrobić i co stanie się, jeżeli finansowania nie otrzyma.
Im wcześniej te kwestie zostaną wyjaśnione, tym mniej miejsca pozostaje na nieporozumienia.
Nie chodzi o to, żeby przewidywać każdy możliwy problem. Chodzi o to, żeby najważniejsze z nich nie zaskoczyły Cię po podpisaniu umowy.
5. Umowa przedwstępna u notariusza czy zwykła pisemna?
To pytanie pojawia się bardzo często:
„Czy umowę przedwstępną trzeba podpisywać u notariusza?”
Odpowiedź brzmi: nie zawsze.
Ale przy sprzedaży mieszkania wybór formy umowy może mieć istotne znaczenie dla ochrony interesów obu stron.
Zwykła forma pisemna – co to oznacza?
Umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie pisemnej.
Powinna jednak zawierać najważniejsze ustalenia dotyczące przyszłej sprzedaży: przede wszystkim dokładne określenie nieruchomości, cenę oraz pozostałe istotne warunki.
Taka umowa może być ważnym dokumentem potwierdzającym zobowiązanie stron.
Ale trzeba wiedzieć o jednej istotnej rzeczy.
Forma umowy przedwstępnej wpływa na zakres roszczeń, jakie można później dochodzić.
A co daje akt notarialny?
W przypadku nieruchomości sprzedaż wymaga aktu notarialnego.
Jeżeli również umowa przedwstępna zostanie zawarta w odpowiedniej formie, może to mieć bardzo istotne znaczenie.
Zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania dotyczące ważności umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Mówiąc prościej:
odpowiednia forma umowy przedwstępnej może dawać stronie znacznie mocniejszą ochronę, jeżeli druga strona później uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży.
I właśnie dlatego przy nieruchomościach warto świadomie zdecydować, jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna, zamiast kierować się wyłącznie tym, że „tak będzie taniej” albo „wszyscy podpisują zwykłą umowę”.
Czy zawsze trzeba robić umowę u notariusza?
Nie.
I tutaj warto unikać internetowego uproszczenia:
„Umowa przedwstępna mieszkania zawsze musi być u notariusza.”
Nie musi.
Ale jeżeli zależy Ci na mocniejszej ochronie prawnej, szczególnie w sytuacji, gdy do finalnej sprzedaży ma dojść dopiero za kilka miesięcy, forma aktu notarialnego może być rozwiązaniem wartym rozważenia.
Jest jeszcze jedna ważna kwestia
Przy umowie zawieranej u notariusza można odpowiednio uregulować również kwestie związane z ujawnieniem roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej.
To może mieć znaczenie szczególnie wtedy, gdy pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a sprzedażą nieruchomości mija dłuższy czas.
Nie oznacza to jednak, że każda transakcja wymaga identycznego rozwiązania.
Forma umowy powinna być dopasowana do konkretnej sytuacji.
💡 Wskazówka dla właściciela
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, nie pytaj tylko:
„Ile kosztuje notariusz?”
Zapytaj również:
„Jaką ochronę daje mi wybrana forma umowy i co mogę zrobić, jeżeli druga strona nie będzie chciała podpisać umowy końcowej?”
To zupełnie inny sposób patrzenia na ten dokument.
Nie tylko przez pryzmat kosztu, ale przede wszystkim konsekwencji dla całej transakcji.
Najważniejszy wniosek
Umowa pisemna i umowa w formie aktu notarialnego nie dają dokładnie takiej samej ochrony.
Nie oznacza to, że jedna forma jest zawsze właściwa, a druga zawsze błędna.
Decyzję warto podjąć po przeanalizowaniu wartości nieruchomości, czasu do finalnej sprzedaży, sposobu finansowania oraz ryzyka związanego z konkretną transakcją.
A jeżeli masz wątpliwości dotyczące skutków prawnych konkretnego zapisu, warto skonsultować go z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem dokumentu.
Umowa przedwstępna ma zabezpieczać drogę do sprzedaży. Dlatego warto wiedzieć, jaką ochronę naprawdę daje Ci dokument, który podpisujesz.
6. Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej?
To jest moment, w którym warto na chwilę zwolnić.
Kupujący jest zdecydowany. Cena została ustalona. Wszyscy chcą podpisać umowę.
I właśnie wtedy najłatwiej pomyśleć:
„Skoro wszystko jest ustalone, to podpisujmy.”
Tymczasem umowa przedwstępna jest właśnie po to, żeby ustalenia były jasne zanim pieniądze zmienią właściciela, a strony zostaną zobowiązane do przeprowadzenia transakcji.
Dlatego przed podpisaniem warto przejść przez kilka konkretnych punktów.
1. Sprawdź, kto sprzedaje mieszkanie
Na początku upewnij się, że osoby podpisujące umowę rzeczywiście mogą zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości.
Sprawdź:
- kto jest właścicielem,
- czy jest więcej niż jeden właściciel,
- na jakiej podstawie nieruchomość została nabyta,
- czy potrzebne są dodatkowe zgody lub dokumenty.
Nie zakładaj, że skoro ktoś pokazuje mieszkanie i prowadzi negocjacje, to sytuacja prawna jest oczywista.
2. Sprawdź księgę wieczystą
Księga wieczysta powinna być jednym z podstawowych punktów weryfikacji.
Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na:
- właścicieli,
- prawa i roszczenia,
- hipoteki,
- ograniczenia dotyczące nieruchomości,
- ewentualne wzmianki o nowych wpisach.
Jeżeli znajduje się tam hipoteka, nie oznacza to automatycznie, że mieszkania nie można sprzedać.
Trzeba jednak wiedzieć, jak zostanie spłacony kredyt i jak wygląda procedura wykreślenia hipoteki po transakcji.
3. Sprawdź dokumenty potrzebne do sprzedaży
Nie czekaj z tym do ostatniego tygodnia przed aktem notarialnym.
W zależności od sytuacji nieruchomości mogą być potrzebne różne dokumenty.
Inaczej wygląda sprzedaż mieszkania kupionego kilka lat temu, inaczej nieruchomości otrzymanej w spadku, a jeszcze inaczej mieszkania otrzymanego w darowiźnie.
Historia nabycia nieruchomości ma znaczenie.
Dlatego warto możliwie wcześnie ustalić z notariuszem, jakie dokumenty będą potrzebne w konkretnej transakcji.
4. Sprawdź, skąd kupujący bierze pieniądze
Jeżeli kupujący finansuje zakup kredytem, ustal:
- czy kredyt jest już przyznany,
- czy dopiero będzie o niego wnioskował,
- ile czasu potrzebuje na uzyskanie finansowania,
- jaki termin wpisujemy do umowy przedwstępnej.
Jeżeli kupujący płaci gotówką, również warto ustalić realny termin zapłaty.
Nie chodzi o wchodzenie komuś w życie finansowe.
Chodzi o odpowiedź na proste pytanie:
Czy kupujący będzie w stanie wykonać zobowiązanie, które właśnie podpisuje?
5. Przeczytaj dokładnie zapisy dotyczące zadatku
Nie wystarczy wiedzieć, że kupujący wpłaci np. 30 czy 50 tysięcy złotych.
Trzeba wiedzieć:
co ta kwota oznacza, kiedy jest wpłacana i jakie są konsekwencje niewykonania umowy.
Jeżeli zapis jest dla Ciebie niezrozumiały, wyjaśnij go przed podpisaniem, a nie po wystąpieniu problemu.
6. Sprawdź wszystkie terminy
Nie tylko termin aktu notarialnego.
Sprawdź również:
- termin zapłaty,
- termin uzyskania kredytu,
- termin dostarczenia dokumentów,
- termin wydania mieszkania,
- ewentualne terminy dodatkowych czynności.
Dobrze przygotowana umowa powinna tworzyć logiczną ścieżkę od podpisania umowy przedwstępnej do finalnej sprzedaży.
7. Ustal, co dokładnie zostaje w mieszkaniu
To drobiazg, który potrafi wywołać niepotrzebny konflikt.
Jeżeli strony ustaliły, że w mieszkaniu pozostają:
- zabudowa kuchenna,
- sprzęt AGD,
- szafy,
- rolety,
- oświetlenie,
- klimatyzacja,
- meble,
warto to jednoznacznie zapisać.
Nie wystarczy:
„Mieszkanie zostaje z wyposażeniem.”
Bo dla jednej osoby „wyposażenie” oznacza kuchnię i łazienkę, a dla drugiej również telewizor, lampy i meble.
8. Przeczytaj umowę jeszcze raz jako właściciel
Na końcu zadaj sobie kilka prostych pytań:
Czy wiem dokładnie, za ile sprzedaję?
Czy wiem, kiedy dostanę pieniądze?
Czy wiem, kiedy mam wydać mieszkanie?
Czy wiem, co stanie się, jeśli kupujący nie dostanie kredytu?
Czy wiem, co stanie się, jeśli któraś ze stron nie wykona umowy?
Jeżeli na którekolwiek pytanie odpowiadasz:
„Nie wiem.”
to właśnie ten zapis trzeba jeszcze raz sprawdzić.
💡 Wskazówka agenta
Nie traktuj umowy przedwstępnej jako dokumentu, który trzeba jak najszybciej podpisać, żeby kupujący się nie rozmyślił.
Potraktuj ją jako plan całej transakcji.
Jeżeli plan jest jasny dla obu stron, znacznie łatwiej przejść przez kolejne etapy sprzedaży.
A jeżeli już na etapie umowy przedwstępnej pojawiają się niedopowiedzenia, lepiej wyjaśnić je teraz niż wtedy, gdy obie strony są już związane umową.
Najważniejszy wniosek
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie sprawdzaj tylko tego, czy zgadza się cena.
Sprawdź również nieruchomość, dokumenty, finansowanie, terminy, zadatek i wszystkie ustalenia dotyczące finalnej sprzedaży.
Bo dobra transakcja to nie tylko znalezienie kupującego.
To również doprowadzenie sprzedaży od pierwszego „tak” do podpisania aktu notarialnego bez niepotrzebnych niespodzianek.
Jeżeli masz wątpliwości dotyczące konkretnego zapisu umowy, skonsultuj go z notariuszem lub prawnikiem przed podpisaniem.
7. Co jeśli jedna ze stron wycofa się z umowy przedwstępnej?
To chyba najbardziej stresujący moment całej transakcji.
Cena została ustalona. Umowa przedwstępna podpisana. Być może kupujący wpłacił już zadatek.
I nagle jedna ze stron mówi:
„Jednak się wycofuję.”
Co wtedy?
Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sytuacji. Znaczenie ma treść umowy, jej forma, powód niewykonania zobowiązania oraz to, czy mówimy o zadatku, zaliczce czy innych uzgodnionych konsekwencjach.
Co w przypadku zadatku?
Jeżeli strony zastrzegły zadatek, podstawową regulację znajdziemy w art. 394 Kodeksu cywilnego.
Co do zasady, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może:
odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go wpłaciła – żądać jego dwukrotności.
Ale właśnie dlatego nie warto zapamiętywać tylko hasła:
„Kto się wycofa, ten traci zadatek.”
Przepisy przewidują również sytuacje, w których zadatek powinien zostać zwrócony – między innymi wtedy, gdy umowa została rozwiązana albo niewykonanie nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Liczą się konkretne okoliczności.
A co, jeżeli sprzedający zmieni zdanie?
To działa również w drugą stronę.
Jeżeli sprzedający zobowiązał się do sprzedaży mieszkania, a następnie bez podstawy wynikającej z umowy uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może mieć określone roszczenia.
Przy umowie przedwstępnej zawartej w odpowiedniej formie może również wchodzić w grę dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej – zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Dlatego podpisanie umowy przedwstępnej nie powinno być traktowane jako:
„Zobaczymy, co będzie za kilka miesięcy.”
To zobowiązanie, którego konsekwencje warto rozumieć przed podpisaniem.
A jeśli kupujący nie dostanie kredytu?
To jedna z najczęstszych sytuacji, które mogą budzić wątpliwości.
Kupujący może być rzeczywiście zainteresowany mieszkaniem i jednocześnie nie otrzymać finansowania.
Co wtedy?
Nie należy automatycznie zakładać ani utraty zadatku, ani jego zwrotu.
Trzeba sprawdzić:
- co dokładnie zapisano w umowie,
- czy zakup był uzależniony od uzyskania kredytu,
- jakie warunki dotyczą finansowania,
- czy zostały określone terminy,
- z jakiego powodu kredytu nie udzielono,
- jakie konsekwencje strony przewidziały w umowie.
To właśnie dlatego poprzedni punkt dotyczący kredytu jest tak ważny.
Najlepiej ustalić zasady wtedy, kiedy obie strony chcą zawrzeć transakcję, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się problem.
A co, jeżeli obie strony chcą się rozstać?
To również możliwe.
Jeżeli sprzedający i kupujący wspólnie dochodzą do wniosku, że nie chcą już finalizować transakcji, mogą odpowiednio uregulować rozwiązanie umowy.
W takiej sytuacji trzeba jednak jasno ustalić:
- czy umowa zostaje rozwiązana,
- co dzieje się z zadatkiem lub zaliczką,
- czy któraś ze stron ma jeszcze jakiekolwiek roszczenia,
- czy strony uznają wzajemne rozliczenia za zakończone.
Nie wystarczy powiedzieć: „Dobra, rezygnujemy”.
Warto zadbać o to, żeby sposób zakończenia sprawy był jasno udokumentowany.
Co zrobić, kiedy pojawia się problem?
Najgorszym rozwiązaniem jest często działanie pod wpływem emocji.
Sprzedający może pomyśleć:
„Zatrzymuję zadatek i koniec.”
Kupujący:
„To ja żądam jego podwójnej wysokości.”
I zamiast rozmawiać o rozwiązaniu sytuacji, strony od razu przechodzą do konfliktu.
Tymczasem pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie umowy i okoliczności, które doprowadziły do problemu.
Jeżeli pojawia się spór dotyczący interpretacji umowy albo odpowiedzialności za jej niewykonanie, warto skonsultować sytuację z notariuszem lub prawnikiem, zamiast samodzielnie zakładać, kto ma rację.
💡 Wskazówka agenta
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej zadaj sobie jedno pytanie:
„Co się stanie, jeśli jutro któraś ze stron powie: nie mogę albo nie chcę już kupić/sprzedać?”
Jeżeli znasz odpowiedź, jesteś przygotowany.
Jeżeli odpowiedź brzmi:
„Nie wiem.”
to właśnie teraz jest najlepszy moment, żeby ją poznać.
Najważniejszy wniosek
Umowa przedwstępna jest po to, żeby uporządkować drogę do sprzedaży, ale również żeby określić konsekwencje, jeżeli ta droga zostanie przerwana.
Dlatego przed podpisaniem warto wiedzieć:
co dzieje się z zadatkiem,
jakie są prawa i obowiązki obu stron,
co w przypadku problemów z kredytem
oraz jakie konsekwencje ma niewykonanie umowy.
I najważniejsze:
Nie podpisuj umowy przedwstępnej z myślą „jakoś to będzie”. Dobrze przygotowana umowa powinna również odpowiadać na pytanie: „co jeśli nie będzie?”.